На защиту обманутых дольщиков встали законодатели. Но подводные камни на пути к заветной жилплощади еще остались. Ищем их вместе с экспертом.

Совсем недавно покупка квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома являлась возможностью существенно сэкономить, так как зачастую застройщик открывал продажи, что называется, «на фундаменте» и стоимость заветных квадратных метров была значительно ниже, чем при вводе дома в эксплуатацию. Однако существовали и риски – большое количество россиян так и не дождались квартир, став обманутыми дольщиками. Застройщики в силу ряда причин не смогли выполнить своих обязательств и оставили покупателей ни с чем. Проблема не обошла и наш регион. Лишь в последние годы благодаря вмешательству губернатора и областных властей ситуация сдвинулась с мертвой точки, дольщики начали получать квартиры или компенсации.

Чтобы сделать отрасль прозрачной, на федеральном уровне было принято решение уйти от привычной схемы «долевок» и перейти к проектному финансированию. Соответствующие поправки в федеральный закон вступили в силу с 1 июля этого года. Правда, переходный период продлится до 1 июля 2019 года.

Казалось бы, изменения должны обезопасить покупателей от печальной участи обманутых дольщиков, но специалисты разводят руками – это не выход. Почему, мы узнали у почетного строителя России, члена наблюдательного совета ГАУ ЯО «Яргос­стройэкспер-тиза», члена общественного совета при региональном департаменте строительства Андрея Гранько.

– Андрей Игоревич, расскажите, пожалуйста, о нововведениях.

– Требования к застройщикам ужесточились. Например, теперь застройщику придется подтверждать свою финансовую состоятельность. Согласно новым правилам он должен иметь собственный капитал в сумме 10% от затрат на строительство.
Земельный участок, на котором планируется возвести здание, должен быть у компании в собственности либо на праве аренды. На каждый объект, как и раньше, требуется отдельное разрешение, но теперь по принципу: один застройщик – одно разрешение.
Серьезнее стали относиться и к профессионализму застройщика. У него должен быть опыт успешно реализованных проектов площадью не менее 10 тысяч квадратных метров, причем за три последних года.

От строительной компании теперь требуется полная информационная открытость. Все данные о застройщике и объекте должны быть внесены в Единую информационную систему жилищного строительства.

Поправками предусмотрено проектное финансирование, которое преподносится как альтернатива жесткости изложенных выше требований. Строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки, которые выступают третьей стороной в отношениях между покупателем и застройщиком. Таким образом, покупатели, приобретая квартиру на этапе строительства, фактически передают деньги банкам на хранение на специальный счет – эскроу. Средства на нем замораживаются, застройщик ими пользоваться не сможет. Деньги будут перечислены компании лишь после ввода дома в эксплуатацию. Обслуживание каждого эскроу?счета ложится на плечи застройщика. В случае банкротства застройщика или несдачи объекта в срок банк возвращает средства покупателям.

Отмечу, что договоры долевого участия с рынка не исчезли. Объекты, по которым разрешение на строительство было получено до 1 июля 2018 года, будут реализовываться по старым правилам.

– А как будет осуществляться переход от долевого строительства к проектному финансированию?

– Для застройщиков это будет сложный период. Тем, кто успел получить разрешение на строительство до 1 июля этого года, необходимо теперь сформировать значительный уставной капитал. Думаю, они этому не рады. Строители старались получить такие разрешения, выпускали проекты, проходили их экспертизу… И что в итоге? По счетам-эскроу им работать нельзя, законодатель не дает такого права. Уставной капитал им не под силу. Застройщику бы лучше сразу работать по схеме эскроу, но возможности нет. Переходный период связал многим строительным организациям руки. Замкнутый круг: раньше строительство осуществлялось на деньги дольщиков, а теперь, чтобы привлечь дольщиков, нужен капитал, которого нет.

– Андрей Игоревич, какими последствиями могут обернуться изменения в законе о долевом строительстве?

– Последствия, если не изменить законодательство, будут серьезными. В Ярославле за последние три года объемы строительства выросли, а цены на жилье упали. Средняя цена за квадратный метр в областном центре была более 50 тысяч рублей, теперь меньше. Есть невостребованное жилье, в том числе в домах, близких к сдаче. В некоторых случаях – даже в сданных. При новых правилах игры объемы строительства пойдут на спад, так как ряд застройщиков просто не сможет по ним работать. По мнению специалистов, они уменьшатся в 2 – 3 раза. Соответственно цены на квартиры вырастут. Это коснется как новостроек, так и вторички. Ряд застройщиков, очевидно, сосредоточится на индивидуальном жилищном строительстве, так как там все гораздо проще.
Рубль, вложенный в строительство, привлекает несколько рублей (считается, что до шести) из смежных отраслей: добычи сырья, промышленности стройматериалов, деревообработки, транспортной сферы, финансового, страхового и коммунального сектора, вплоть до того, что люди после покупки квадратных метров пойдут приобретать мебель, люстры и занавески. Доля строительства в ВВП любого региона, по разным показателям, составляет в среднем 5%, и если даже скромно сосчитать четыре рубля на вложенный рубль, получается, что сфера влияния строительства на экономику – порядка 20 процентов. Спад строительства скажется на экономике страны в целом, причем значительно. Стройка встанет, так как у большинства застройщиков не будет возможности начать другое строительство согласно новым правилам.

– А есть ли выход?

– По моему мнению, идеальная схема – это когда строители строят дом, банк финансирует, а земельный участок и незавершенное строительство находятся у него в залоге. Если возникают какие?то проблемы – ни банк, ни покупатели не страдают, предмет залога никуда не девается, дом может быть достроен. К сожалению, как это все эффективно настроить, похоже, пока никто не знает.

– Изменения призваны защитить права покупателей. На ваш взгляд, насколько они эффективны? 

– На бумаге выглядит все хорошо, но на деле есть немало проблемных моментов. Вопросы касаются застройщиков, но именно это в конечном итоге отразится на потребителе.

Из-за того, что закон ввели в спешном порядке, он еще «сырой», непродуманный. Например, возьмем подтверждение финансовой состоятельности застройщика. Мало кто может себе позволить собственный капитал в 10 процентов от стоимости проекта. Или уставной капитал, требуемый в переходный период, – с небольшого дома примерно на 50 квартир это около 10 миллионов рублей, в то время как весь дом обойдется в 150 миллионов. Такие меры приведут к разорению малых и средних строительных компаний. На рынке останутся только крупные корпорации, которые могут себе позволить строить за свои деньги.

Схема работы через эскроу, казалось бы, должна обеспечить гарантии покупателям и стимулировать застройщика. Но и тут можно поспорить. Если у человека есть возможность приобрести квартиру или он решился на ипотеку, то он пойдет туда, где дом уже построен, а не понесет деньги на эфемерный счет-эскроу для организации, которая только начинает строительство. А даже если решится воспользоваться новой схемой, не факт, что останется доволен. Ведь на эскроу проценты не начисляются. При этом речь идет о том, чтобы банки могли пользоваться деньгами с данных счетов. Если деньги с эскроу придется возвращать, несостоявшийся покупатель получит ту сумму, которую внес, без индексации. Например, купил квартиру за 2 миллиона рублей. Спустя три года дом не достроили, застройщик разорился. В итоге человеку вернут его же 2 миллиона. А если квартира взята в ипотеку? У покупателя двойные потери – возврат без индексации и без ипотечных процентов.

Еще момент. Если 6 месяцев свыше срока дом не сдается, покупателям будут возвращать деньги. С потерями, как мы уже поняли. Но дело в том, что рано или поздно нормальный дом все равно сдадут. Полгода – это в наше время понятная и абсолютно нормальная задержка.

Как выбрать квартиру?

Рекомендации от Андрея Гранько

Покупка квартиры – очень ответственный момент. Подойти к выбору необходимо тщательно, при этом обращать внимание нужно в первую очередь не на саму квартиру, планировку и даже район, а на надежность и порядочность застройщика и генподрядчика. Почитайте про эти организации в Интернете, поспрашивайте у знакомых. Объезжайте объекты лично. В идеале нужно найти знакомого строителя или договориться с кем-то из этой отрасли и тщательно осмотреть дом, да и изучить документы вместе с профессионалом.

Каким бы ответственным ни был застройщик, нужно понимать, что сдачи объекта по срокам, указанным в проектной декларации, часто не происходит. Поэтому не стоит тратить свои нервы, если вместо мая застройщик сдает дом в сентябре. Это, считайте, вам повезло!

Также не стоит пытаться наказывать застройщика штрафными санкциями – в большинстве случаев подобные инструменты не срабатывают.

Пожалуй, лучшим решением станет приобретение жилья в уже сданном доме.